Le rachat des combles

L’inflation régulière des prix de l’immobilier ancien, conduit les copropriétaires à envisager l’appropriation et/ou l’aménagement des combles pour en faire une habitation. Il s’agit d’une opération délicate qui doit toujours commencer par la détermination de la qualification des combles, parties communes ou parties privatives.

Si le règlement de copropriété règle la question, pas de difficulté. En revanche, si le règlement de copropriété est muet sur ce point, il faudra rechercher si le comble est une partie commune ou une partie privative.

En résumé, on peut dire que le comble est commun lorsqu’il sert à l’ensemble de l’immeuble, même si la trappe d’accès se situe dans un appartement privatif, et que le comble est privatif lorsqu’il n’est d’aucune utilité pour l’ensemble des copropriétaires et qu’il n’abrite aucun équipement collectif.

Il faut donc distinguer selon que le projet concerne une partie commune ou, une partie privative.

S’il s’agit d’une partie privative, l’autorisation de réaliser des travaux d’amélioration ou d’aménagement des combles devra être obtenue, au départ, à la majorité de l’article 25 puis, à défaut, à la majorité de l’article 25.1, et enfin à celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

L’autorisation est donc relativement facile à obtenir. A contrario, il ne sera pas possible de suppléer ce défaut d’autorisation préalable, ni par une disposition du règlement de copropriété, ni par un accord du conseil syndical, et encore moins par une autorisation implicite.

S’il s’agit de l’appropriation et de l’aménagement de combles communs, l’autorisation devra être donnée selon la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la double majorité, les membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Quel est le coût d’une telle opération ?

Dans l’hypothèse d’une cession de combles communs, le coût fiscal sera celui des droits de mutation et des frais d’acte, majorés des frais d’enregistrement et de la taxe locale d’équipement.

Il arrive qu’un accord puisse se faire sur un rachat d’euro symbolique, mais il conviendra dès lors de se méfier des risques de requalification de donation directe, l’administration fiscale considérant que le coût moyen de rachat d’un comble peut être estimé à la moitié de la plus value potentielle de l’opération.

L’achat et/ou l’aménagement des combles demeure un excellent moyen de valoriser son patrimoine, à un moindre coût.

Gilles Piot-Mouny
Avocat associé
Juri-europ, Cabinet d’avocats